Risico's/benodigd weerstandsvermogen

Toelichting op tabel 3

1. Voor de lopende grondexploitaties zijn we voor de risicobepaling uitgegaan van de geactualiseerde risicoanalyses bij de herzieningen van de grondexploitaties per 1-1-2026 en de begin 2026 nieuw vastgestelde grondexploitatie Hart Venekwartier, Drostenerf en Broekswetering. Deze risicoanalyses zijn gebaseerd op algemene risico’s en op specifieke project gerelateerde risico’s. Algemene risico’s zijn o.a. rente, inflatie en tijd, bij project specifieke risico’s gaat het bijvoorbeeld om milieuschade of planschade. De algemene en specifieke risico’s voor de lopende grondexploitaties komen voor 2027 uit op € 2,8 miljoen en hebben de komende jaren een aflopend karakter.
2. Voor de VOF Reeve voor de resterende looptijd van de grondexploitatie, een bedrag van  € 1,9 miljoen, aflopend naar € 0,3 in 2031, opgenomen.
3. Voor de toekomstige grondexploitaties is ook een risico inschatting gemaakt. Bij toekomstige grondexploitaties hebben we het over die ontwikkelingen waarvan we verwachten dat die de komende jaren van start zullen gaan. Hierbij moet u denken aan de projecten Venekwartier fase 2, Reeve 2, Spoorlanden.
4. De sluis in Reeve is inmiddels gerealiseerd. De kosten zijn gemaakt. De dekking van de kosten vindt plaats via de bouw van woningen in Reeve 1 en Reeve 2. In Reeve 1 wordt al gebouwd, maar in Reeve 2 duurt dat nog even. Bovendien zijn de plannen voor Reeve 2 nog niet hard. We gaan er in het meerjarenperspectief vanuit dat de grondexploitatie van Reeve 2 in 2027 geopend wordt en daarmee ook het restant van de reserve kapitaallasten sluis en bruggen terug kan vloeien. Dit is echter nog geen zekerheid. Daarom houden we in de reservering van het grondbedrijf rekening met de kans dat Reeve 2 nooit een hard plan wordt en er niet voldoende woningen gebouwd gaan worden om alle kosten van de sluis te dekken.
5. Als gevolg van een nabetalingsrisico voor gronden in Reeve 2 is er met ingang van 2026 nog een risico opgenomen van € 0,7 miljoen. De nabetaling van de gronden Reeve 2 wordt veroorzaakt doordat er percelen van Reeve 2 in het exploitatiegebied Reeve 1 liggen, maar pas bebouwd mogen worden in de volgende fase Reeve 2. De percelen zijn echter nodig om Reeve 1 te kunnen bereiken. In de grondexploitatie Reeve 1 zijn deze gronden budgettair neutraal opgenomen met een nabetaling vanuit de nog op te starten grondexploitatie Reeve 2. Mocht de grondexploitatie Reeve 2 niet doorgaan of fors vertragen is er dus een risico dat deze nabetaling niet plaats vindt.
6. In het meerjarenperspectief van de reserve bouwgrondexploitatie is rekening gehouden met de dekking vanuit de ontvangen Woningbouw Impuls (WBI) subsidie voor het tekort op de grondexploitatie van Hart van Venekwartier die in januari 2026 is vastgesteld. Het risico bestaat dat, indien er om wat voor reden dan ook, vertraging ontstaat op de realisatie van de woningen en we daarom genoodzaakt worden de WBI subsidie terug te betalen deze dekking niet plaats vindt.
7. Als gevolg van de Wet versterking regie volkshuisvesting die op 1 juli 2026 in werking is getreden, ligt er een opgave om 30% sociale huur te realiseren. De voormalige beleidslijn van de gemeente Kampen was 20% sociale huur. Voor de eventuele financiële gevolgen hiervan wordt vanaf 2027 een risico opgenomen van € 6 mln.
8. Een vertraging in de bouwproductie werkt in het algemeen kostenverhogend, omdat project- en programmakosten langer doorlopen dan gepland. We zien voor dit risico twee tegengestelde bewegingen. De meeste gemeentelijke grondexploitaties zitten in de afrondende fase, waardoor dit risico afneemt. Anderzijds zijn belangrijke grondexploitaties in voorbereiding en zien we daar juist dat de initiatieffase langer doorloopt en bovendien complexer is dan aanvankelijk gedacht. Het risico, dat dit niet volledig binnen de grondexploitaties kan worden opgevangen, neemt hier dus juist toe. Per saldo houden we het risico qua omvang vooralsnog op hetzelfde niveau als bij de programmabegroting 2026, namelijk € 1,25 miljoen, met een kans van optreden van 25 %.
9. Jaarlijks laat de gemeente haar voorraad gronden taxeren. Voor de jaarrekening 2025 zijn deze gronden door een externe adviseur getaxeerd. Ondanks de actuele taxatie blijft er uiteraard nog onzekerheid qua fasering en uitvoering. Dit risico is met ingang van 2026 bepaald op € 3,7 miljoen, c.q. 3 jaar rente over de boekwaarde van de materiële vaste activa en de immateriële vaste activa. Dit risico kan in de toekomst toenemen door bijvoorbeeld toename van de voorraad gronden. In 2024 is door de gemeente op diverse gronden een voorkeursrecht gevestigd die tot aankoop van gronden zou kunnen leiden.

Ten opzichte van de stand in de jaarrekening 2025 is het meerjarenbeeld van het benodigde weerstandsvermogen negatief veranderd. Dit is het gevolg van de toename van het risico voor de gevolgen van wijzigingen in wettelijke eisen.

7.3.2 Algemene risico’s

Er  is ook een algemeen risico voor de toekomstige woningbouwontwikkeling. Dit risico is opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing. Voor de volledigheid hebben we dit risico hieronder ook toegelicht.

1. Aanbestedingsrisico’s en hoge inflatie

In het risicoprofiel van de gemeente is rekening gehouden met aanbestedingsrisico’s en het risico op hoge inflatie. Dit risico heeft gedeeltelijk ook betrekking op de woningbouwprojecten. Ten opzichte van eerdere jaren is de inflatie vanaf 2024 fors gedaald en in de projecten met een grondexploitaties wordt daar ook rekening mee gehouden. We schatten het nu in op maximaal € 1 miljoen met een kans van optreden van 30%.